음식점 상가 계약, “인테리어는 알아서 하세요”를 서면으로 바꾸는 법

계약서를 쓰는 자리에서 임대인이 “인테리어는 알아서 하세요”라고 말하면 공사를 전부 허락받은 것처럼 들립니다.

그런데 공사가 시작되면 이야기가 달라질 수 있어요.

외벽을 뚫어 닥트를 빼려고 하자 안 된다고 하거나, 옥상에 배기팬을 설치할 수 없다고 할 수 있습니다. 전기 증설을 위해 공용부 배선을 건드리거나 아래층 천장을 열어 배수관을 연결해야 하는 순간에도 다시 동의를 받아야 할 수 있고요.

그래서 음식점 상가 계약에서는 인테리어를 해도 된다는 말보다 어떤 공사를 어디까지 허용하는지를 서면으로 남기는 일이 중요합니다.

공사 동의와 원상복구는 서로 다른 질문입니다

먼저 두 가지를 분리해야 합니다.

1. 이 공사를 해도 되는가
2. 계약이 끝나면 설치한 시설을 철거해야 하는가

임대인이 공사에 동의했다고 해서 원상복구 의무까지 없어지는 것은 아닙니다.

반대로 계약 종료 때 철거하지 않아도 된다는 협의가 있었다면, 어떤 시설을 남겨도 되는지 구체적으로 적어야 합니다. 시설은 현 상태로 둔다처럼 범위가 모호한 문장만으로는 후드, 배관, 간판, 바닥, 전기시설 중 무엇을 뜻하는지 다툴 수 있어요.

민법 제654조는 임대차에 제615조의 원상회복 규정을 준용합니다. 쉽게 말하면 임차인이 건물의 상태를 변경했다면 임대차가 끝났을 때 원래 상태로 돌려놓는 문제가 생길 수 있다는 뜻입니다.

다만 원상복구 범위가 모든 계약에서 똑같이 정해지는 것은 아닙니다. 계약 당시 상태, 임차인이 직접 변경한 부분, 계약서와 특약 내용 등을 함께 보게 됩니다.

대법원도 2023년 판결에서 임대 당시 이미 존재하던 종전 임차인의 시설까지 현재 임차인이 당연히 철거해야 하는 것은 아니며, 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 상태와 임차인의 변경 여부를 구체적으로 살펴야 한다고 판단했습니다.

따라서 원상복구한다는 한 문장만 적기보다 계약 당시 무엇이 있었고, 이번에 무엇을 새로 설치하며, 나갈 때 무엇을 철거할지를 나누어 적는 편이 좋습니다.

음식점 공사는 점포 안에서만 끝나지 않습니다

벽지·도장·가구처럼 점포 내부에서 끝나는 공사도 있지만, 음식점 핵심 설비는 건물 공용부와 연결되는 경우가 많습니다.

공사를 허용한다는 답을 받으면 가능합니다에서 멈추지 말고 위치와 방법까지 확인하세요.

예를 들어 외벽 타공을 허용하더라도 건물 뒤쪽만 가능할 수 있습니다. 옥상 사용은 가능하지만 배기팬을 고정하거나 전선을 연결하는 것은 별도 동의가 필요할 수도 있어요.

계약 전에는 네 장의 자료를 한 묶음으로 만듭니다

공사 내용을 말로 길게 설명하는 것보다 다음 네 자료를 함께 보여주는 편이 정확합니다.

현재 상태 사진

계약 당시 상가의 상태를 남깁니다.

• 출입구와 전면 유리
• 벽·바닥·천장
• 기존 후드와 배기시설
• 분전반·계량기
• 가스계량기와 배관
• 싱크대·급수·배수구
• 화장실
• 외벽과 간판 자리
• 이전 임차인이 남긴 시설

사진은 가까운 모습과 전체 위치가 보이는 모습을 함께 촬영합니다. 촬영 날짜가 남도록 보관하고, 가능하면 임대인이나 중개인과 같은 사진을 공유하세요.

공사 전 배치도

완성된 설계도까지는 아니더라도 설치 위치가 표시된 평면도가 필요합니다.

후드, 닥트, 화구, 싱크대, 그리스트랩, 냉장고, 분전반, 가스배관과 간판 위치를 표시합니다. 벽이나 바닥을 뚫는 곳은 다른 색으로 구분하면 협의하기 쉬워요.

공사 범위표

각 공사를 다음 세 가지로 나눕니다.

• 점포 내부에서 끝나는 공사
• 건물 공용부와 연결되는 공사
• 외벽·옥상·아래층 출입이 필요한 공사

임대인에게는 특히 두 번째와 세 번째 항목을 확인받습니다.

원상복구표

공사 항목별로 계약 종료 때의 처리 방법을 정합니다.

이 표의 목적은 모든 시설을 무조건 철거하지 않겠다는 것이 아닙니다. 무엇을 철거해야 하는지 계약 전에 서로 같은 그림을 보는 것입니다.

임대인에게 보내는 공사 동의 요청서

계약 전 임대인에게 다음 양식과 현장 사진, 간단한 배치도를 함께 보낼 수 있습니다.

[음식점 시설공사 사전 협의 요청서]
임대차 목적물

주소:
건물명·층·호수:
예정 업종:
주요 메뉴와 조리 방식:
예상 공사기간:

아래 시설공사의 가능 여부와 필요한 조건을 확인 부탁드립니다.

후드·닥트


설치 예정 위치:
외벽 타공 위치:
옥상 또는 공용 샤프트 사용 여부:
배기팬 설치 위치:
임대인 동의 여부:


전기


현재 계약전력:
예상 필요전력:
전기 증설 여부:
공용 배선·전기실 작업 여부:
증설 공사와 비용 부담 협의:


가스


도시가스/LPG 사용 예정:
계량기와 배관 설치 위치:
외벽·공용부 작업 여부:
임대인 동의 여부:


급수·배수


싱크대와 장비 위치:
바닥 철거·방수 공사 여부:
그리스트랩 설치 위치:
공용 배관 또는 아래층 접근 여부:
누수·역류 발생 시 확인 절차:


간판·냉난방


간판 위치와 크기:
외벽 고정 방식:
실외기 설치 위치:
배수와 전원 연결 경로:


원상복구


계약 당시부터 존재한 시설:
임차인이 새로 설치하는 시설:
계약 종료 시 철거할 시설:
철거하지 않고 존치할 시설:
외벽 타공부·바닥·천장 복구 기준:

첨부자료

계약 당시 현장 사진
시설 배치도
공사 항목표
인테리어 업체의 현장 확인 내용

위 공사 범위와 원상복구 조건을 임대차계약서 특약 또는 별도 합의서에 반영하고자 합니다.

문자나 메신저로 동의를 받더라도 네, 하세요라는 짧은 답보다 첨부한 공사 범위를 확인했다는 답을 받는 편이 좋습니다.

공사 범위가 바뀌면 변경된 도면을 다시 보내고 추가 동의를 받아두세요.

특약은 ‘영업 가능’과 ‘공사 가능’을 나눠 씁니다

음식점 영업이 가능한 건물이라고 해서 계획한 설비공사를 모두 할 수 있는 것은 아닙니다.

반대로 임대인이 공사를 허용했다고 해서 영업신고, 건축, 소방, 가스, 전기와 옥외광고물 관련 기준을 자동으로 충족하는 것도 아니에요.

따라서 특약에서는 다음 내용을 분리하는 편이 좋습니다.

• 예정한 음식점 영업을 위한 행정 확인
• 임대인이 허용하는 시설공사의 범위
• 공용부·외벽·옥상 사용 조건
• 기존 시설의 소유와 수리 책임
• 신규 공사비 부담
• 원상복구 범위
• 필요한 공사가 불가능할 때의 처리 방법

다음은 협의 초안입니다. 실제 계약에 사용하기 전에는 공인중개사나 법률 전문가에게 매장 상황에 맞는 검토를 받으세요.

[음식점 시설공사 및 원상복구 특약 협의 초안]

임대인은 임차인이 예정한 음식점 영업을 위해 별첨 공사범위표와 배치도에 기재된 시설공사를 진행하는 것에 동의한다.

외벽 타공, 후드·닥트, 옥상 배기팬, 전기 증설, 가스배관, 급·배수관, 그리스트랩, 간판 및 냉난방 실외기 공사는 별첨 자료에 표시된 위치와 방법을 기준으로 한다. 공사 범위가 달라질 경우 임차인은 변경 전에 임대인과 다시 협의한다.

공용부, 옥상, 외벽 또는 아래층 출입이 필요한 공사는 건물 관리규정과 관계 기관의 기준을 확인한 뒤 시행한다.

계약 체결 당시 존재한 시설은 현장 사진대장에 표시하며, 그 시설의 소유·고장·철거 및 원상복구 책임은 다음과 같이 정한다.



임대인 소유 시설:
전 임차인 설치 시설:
임차인이 인수하는 시설:
임차인이 새로 설치하는 시설:


임대차 종료 시 철거 대상은 다음과 같다.


철거 대상:
존치 대상:
타공부·바닥·벽·천장 복구 방법:
철거 및 폐기 비용 부담자:


계약 전 고지되지 않은 건물 공용설비의 결함이나 공사 제한으로 예정한 핵심 시설공사를 진행할 수 없는 경우의 처리 방법은 다음과 같이 정한다.


확인 기간:
보완 공사 주체:
비용 부담:
계약 유지 또는 해제에 관한 협의:


행정기관의 허가·신고·검사 여부는 관계 기관에서 별도로 확인하며, 임대인의 공사 동의가 행정상 승인을 대신하지 않는다.

별첨

계약 당시 현장 사진대장
공사 전 배치도
공사범위표
원상복구표

모든 시설은 임차인이 원상복구한다거나 인테리어는 임차인이 알아서 한다는 문장만으로는 실제 범위를 알기 어렵습니다.

기존 시설까지 철거해야 하는지, 타공한 벽을 어떤 재료로 복구해야 하는지, 전기 증설 설비와 배관을 남길 수 있는지를 항목별로 적는 편이 분쟁 가능성을 줄입니다.

이런 답변이 나오면 계약을 잠시 멈춥니다

“다른 가게도 다 했어요”

다른 점포가 했다는 사실은 내 점포의 공사 허가가 아닙니다.

어느 위치로 닥트를 뺐는지, 공용부 사용 승인을 받았는지, 현재 건물 규정에서도 가능한지 다시 확인하세요.

“일단 계약하고 공사업체가 알아서 하면 됩니다”

공사업체는 시공 가능 여부를 판단할 수 있지만, 건물주의 사용 동의나 계약 조건을 대신 결정할 수는 없습니다.

계약 전에 최소한 핵심 공사의 가능 위치는 확인해야 합니다.

“나갈 때 원래대로만 해놓으세요”

여기서 말하는 원래 상태가 계약 전 상태인지, 건물 준공 당시 상태인지, 이전 임차인의 시설까지 모두 철거한 상태인지 물어봐야 합니다.

사진과 원상복구표가 없다면 서로 다른 모습을 원래 상태라고 생각할 수 있어요.

“구두로 허락했으니 문제없습니다”

공사가 끝난 뒤에는 허락받은 범위를 다시 증명하기 어려울 수 있습니다.

특히 외벽 타공, 옥상 시설, 공용 배선과 배관처럼 복구비가 큰 항목은 계약서 특약이나 서명한 별도 합의서로 남기는 편이 좋습니다.

계약 여부는 세 단계로 판단합니다

진행 가능

• 필요한 공사 위치가 도면으로 확인됨
• 임대인이 공사 범위를 서면으로 동의함
• 관리규정과 공용부 사용 조건을 확인함
• 원상복구 대상이 항목별로 구분됨
• 업체가 해당 조건으로 견적을 냄

추가 확인

• 공사는 가능하다고 하지만 위치가 정해지지 않음
• 기존 시설의 소유자와 수리 책임이 불명확함
• 관리사무소 또는 다른 구분소유자의 동의가 필요한지 모름
• 공용부 공사비와 원상복구비가 견적에서 빠짐

이 단계에서는 계약금부터 지급하기보다 필요한 답변과 견적을 먼저 받는 편이 좋습니다.

계약 보류

• 후드·가스·전기·배수 중 핵심 공사 하나가 불가능함
• 임대인이 공사 내용을 보지 않고 서면 동의를 거부함
• 외벽·옥상·공용부 사용 조건을 확인할 수 없음
• 이전 임차인의 시설까지 무조건 철거하라고 하지만 범위가 없음
• 행정 확인이나 공사 가능 여부와 관계없이 계약금 반환이 불가능하다고 함

공사비가 조금 더 드는 문제와 영업 자체가 어려워지는 문제는 구분해야 합니다.

마지막으로 받아야 하는 답은 ‘가능’이 아니라 범위입니다

음식점 상가 계약 전에 임대인에게 받아야 하는 답은 인테리어 가능합니다가 아닙니다.

• 어느 벽을 뚫을 수 있는지
• 옥상과 외벽을 사용할 수 있는지
• 공용 배선과 배관을 건드릴 수 있는지
• 기존 설비가 고장 나면 누가 수리하는지
• 계약 종료 때 무엇을 철거해야 하는지

이 다섯 가지가 도면·사진·공사표와 함께 남아야 실제 견적을 정할 수 있습니다.

구두 허락을 믿고 계약한 뒤 공사를 다시 설계하기보다, 공사 계획을 먼저 보여주고 그 답을 계약서에 옮기세요. 음식점에서 가장 비싼 공사는 처음부터 계획한 공사보다, 계약 후 허락을 받지 못해 다시 하는 공사일 수 있습니다.

확인한 공식 근거

• 국가법령정보센터 민법: 임대차에 준용되는 원상회복 관련 조문을 확인할 수 있습니다.
• 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결: 임대 당시 이미 존재하던 시설과 임차인이 변경한 부분의 원상회복 범위를 구체적인 계약 경위와 내용에 따라 판단해야 한다는 취지를 확인할 수 있습니다.
• 상가건물 임대차보호법: 상가 임대차의 보호 범위와 표준계약서 관련 근거를 확인할 수 있습니다.

이 글은 2026년 10월 5일 확인한 법령과 판례를 기준으로 작성했습니다. 공사 동의와 원상복구 범위는 계약 내용과 현장 상태에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약서 작성과 분쟁 판단은 공인중개사·변호사 등 전문가에게 확인하세요.