음식점 권리금 계약, “시설은 다 두고 갑니다” 무엇까지 내 것이 될까?

가게를 보러 갔더니 기존 사장이 이렇게 말합니다.

“냉장고부터 후드까지 시설은 전부 두고 갈게요.”

말만 들으면 몸만 들어가서 장사하면 될 것 같습니다. 문제는 권리금 계약서에 적힌 내용이 ‘시설 일체 포함’ 한 줄뿐일 때입니다.

냉장고가 판매자 소유인지 렌탈인지, 배기시설이 건물에 딸린 것인지, 포스와 전화번호까지 넘겨받는 것인지 알 수 없습니다. 임대인과 새 임대차계약을 맺지 못했을 때 계약금을 어떻게 처리할지도 빠져 있기 쉽습니다.

음식점 권리금 계약에서는 금액부터 흥정하기보다 다음 세 가지를 먼저 서면으로 고정해야 합니다.

1. 임대인과 새 임대차계약을 체결할 수 있는가
2. 돈을 주고 실제로 넘겨받는 시설과 권리는 무엇인가
3. 계약이 무산되거나 시설 상태가 다를 때 어떻게 처리하는가

권리금 계약과 상가 임대차계약은 상대방부터 달라요

권리금을 지급한다고 그 자리에서 영업할 권리까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

보통 권리금 계약은 기존 운영자와 새 운영자 사이에서 체결합니다. 반면 보증금, 월세, 계약기간과 업종 허용 여부를 정하는 상가 임대차계약은 임대인과 새 운영자 사이의 계약입니다.

따라서 기존 운영자가 “건물주도 다 알고 있다”고 말해도 그것만으로 결정하면 곤란합니다.

계약금을 보내기 전에 임대인 또는 적법한 대리인과 만나 새 임대차 조건을 확인하는 편이 안전합니다. 보증금과 월세가 예상과 다르거나 원하는 업종을 허용하지 않으면 권리금을 지급하고도 영업을 시작하지 못할 수 있기 때문입니다.

“시설 일체”라는 표현은 목록이 아닙니다

권리금 계약에서 가장 다툼이 생기기 쉬운 표현이 ‘시설 및 집기 일체’입니다.

양쪽이 생각하는 ‘일체’의 범위가 다를 수 있어서입니다.

새 운영자는 냉장고, 후드, 간판, 포스까지 전부 포함된다고 생각할 수 있습니다. 기존 운영자는 건물에 고정된 시설만 포함하고 냉장고나 포스는 별도라고 생각할 수도 있습니다.

시설은 최소한 다음처럼 나눠 확인해야 합니다.

건물에 붙어 있는 시설

• 주방 후드와 덕트
• 급수·배수 배관
• 가스 배관과 계량기
• 전기 증설 설비와 분전반
• 냉난방기
• 간판 구조물
• 그리스트 트랩
• 화장실과 환기시설

건물에 고정돼 있다고 모두 기존 운영자 소유인 것은 아닙니다. 임대인이 설치했거나 건물 부속물인 경우도 있으므로 철거·교체 가능 범위까지 확인해야 합니다.

이동할 수 있는 주방 집기

• 냉장고와 냉동고
• 가스레인지와 튀김기
• 제빙기
• 식기세척기
• 작업대와 싱크대
• 선반과 수납장
• 테이블과 의자
• 그릇과 조리도구

같은 냉장고라도 제조사, 모델, 용량, 설치연도와 작동 상태에 따라 가치가 달라집니다. ‘업소용 냉장고 2대’라고만 적지 말고 명판과 제조번호까지 사진으로 남기는 것이 좋습니다.

판매자 물건처럼 보이지만 아닐 수 있는 것

• 포스 단말기
• 카드 결제 단말기
• 정수기
• 커피머신
• CCTV
• 인터넷 공유기
• 음향기기
• 주류업체가 제공한 냉장고
• 식자재업체가 빌려준 쇼케이스

이 품목은 렌탈업체나 거래처 소유일 수 있습니다. 기존 운영자가 사용하고 있다고 해서 마음대로 넘길 수 있는 물건은 아닐 수 있어요.

계약서, 렌탈 청구서 또는 공급업체 확인을 통해 소유자를 확인해야 합니다. 명의변경이 불가능하거나 약정 승계 비용이 발생한다면 인수 가격도 다시 계산해야 합니다.

눈에 보이지 않는 영업 관련 항목

• 매장 전화번호
• 예약 계정
• 배달 플랫폼 매장 정보
• 네이버 플레이스 등 온라인 매장 정보
• 상호와 로고
• 메뉴 사진
• 조리법과 원가표
• 거래처 연락처
• 단골 고객 정보

이 항목들은 시설처럼 바로 넘겨받을 수 있다고 단정하면 안 됩니다.

플랫폼 정책, 개인정보 보호, 상표권, 계약 당사자 변경 가능 여부를 각각 확인해야 합니다. 특히 기존 고객의 전화번호나 주문 정보를 파일로 받아 사용하는 방식은 개인정보 문제를 먼저 검토해야 합니다.

권리금 금액은 세 덩어리로 나눠보세요

법에서 말하는 권리금에는 시설·비품 같은 유형 자산뿐 아니라 거래처, 신용, 영업상 노하우, 입지에 따른 이점 등도 포함될 수 있습니다.

하지만 실제 계약에서 모든 가치를 한 금액으로 묶으면 무엇이 빠졌을 때 얼마를 조정해야 하는지 판단하기 어려워집니다.

협상 단계에서는 다음처럼 나눠 계산하는 편이 실용적입니다.

1. 시설과 집기의 현재 가치

구입 당시 가격이 아니라 현재 상태를 기준으로 봅니다.

• 사용 기간
• 정상 작동 여부
• 수리 이력
• 부품 조달 가능 여부
• 철거 및 재설치 비용
• 새 메뉴에 계속 사용할 수 있는지
• 폐기할 경우 처리 비용

새 제품이 300만 원이었다는 사실만으로 오래 사용한 장비의 현재 가치가 300만 원이 되는 것은 아닙니다.

2. 영업상 이점의 가치

매출, 단골, 상호, 조리법, 거래처 같은 요소입니다.

매출을 근거로 금액을 제시한다면 말로 들은 월매출만 보지 말고 확인 가능한 자료의 기간과 범위를 정해야 합니다. 특정 성수기 한 달의 매출만으로 평소 영업 상태를 판단하면 차이가 커질 수 있습니다.

자료를 확인하더라도 그 매출이 새 운영자에게 그대로 이어진다고 보장되는 것은 아닙니다. 메뉴, 가격, 영업시간과 운영자가 달라지면 매출도 달라질 수 있다는 점을 반영해야 합니다.

3. 남은 재고와 소모품

식재료와 포장재는 시설 권리금에 뭉뚱그리지 않는 편이 좋습니다.

인수 당일 실제 수량을 세고 다음을 따로 기록합니다.

• 품목과 규격
• 수량
• 유통기한
• 개봉 여부
• 냉장·냉동 상태
• 인수 단가
• 반품 가능한 품목
• 인수하지 않을 품목

메뉴를 바꿀 예정이라면 쓰지 못할 재고까지 돈을 주고 받을 이유는 없습니다.

계약금을 보내기 전에는 이 순서로 움직이면 됩니다

순서를 거꾸로 잡으면 권리금 계약부터 체결한 뒤 임대인, 행정기관, 렌탈업체를 찾아다니게 됩니다.

다음 순서라면 중간에 문제가 발견됐을 때 멈출 지점이 분명해집니다.

1. 임대인과 새 임대차 조건 확인

   • 보증금, 월세, 관리비, 계약기간, 업종, 공사 가능 범위를 확인합니다.

2. 희망 업종의 영업 가능 여부 확인

   • 건축물 용도와 시설 상태를 보고 관할 위생부서 등에 필요한 절차를 확인합니다.

3. 시설과 집기 현장 작동 확인

   • 전원만 켜보지 말고 냉장 온도 도달, 배수, 점화, 환기 등 실제 기능을 확인합니다.

4. 시설 소유권과 계약 관계 확인

   • 판매자 소유, 임대인 소유, 렌탈, 거래처 제공 물품으로 구분합니다.

5. 권리금 계약서와 인수대장 작성

   • 인수 품목, 제외 품목, 결함, 지급 일정과 계약 무산 시 처리 방법을 적습니다.

6. 잔금 지급과 인도를 같은 날 처리

   • 시설이 그대로 있는지 다시 확인한 뒤 열쇠와 계정을 인수하고 인도확인서에 서명합니다.

시설 인수대장은 이렇게 만들면 됩니다

시설 사진은 전체 사진 한 장보다 품목별 사진이 좋습니다. 장비 전면, 명판, 제조번호와 발견된 흠집을 촬영하고 인수대장의 사진 번호와 맞춰두세요.

시설·집기 인수대장
매장 주소:
기존 운영자:
새 운영자:
현장 확인일:
인도 예정일:

품목명:
제조사·모델명:
제조번호:
수량:
설치 또는 구입 시기:
소유 관계:
□ 기존 운영자 소유
□ 임대인 소유
□ 렌탈·리스
□ 거래처 제공
□ 확인 필요
작동 상태:
□ 정상
□ 일부 기능 이상
□ 작동 불가
□ 미확인
확인한 기능:
알려진 고장·파손:
수리 이력:
포함되는 부속품:
인수 가격:
인수 제외 여부:
사진 번호:
비고:

기존 운영자 서명:
새 운영자 서명:

장비가 많다면 품목마다 서명을 받을 필요는 없지만, 전체 목록의 마지막 페이지에는 양쪽이 서명하고 총 페이지 수를 표시하는 것이 좋습니다.

권리금 계약 특약에는 무엇을 넣어야 할까요?

아래 문구는 그대로 체결하라는 법률 문서가 아니라 당사자와 중개사에게 요청할 내용을 빠뜨리지 않기 위한 협의 초안입니다.

금액이 크거나 계약관계가 복잡하다면 최종 문구는 공인중개사, 변호사 또는 관련 전문가의 검토를 받는 편이 안전합니다.

권리금 계약 특약 협의 초안

본 계약에 따른 잔금 지급은 양수인이 임대인과 다음 조건의 상가 임대차계약을 체결하는 것을 전제로 한다.


임대보증금:
월차임:
관리비:
계약기간:
허용 업종:
그 밖의 합의 조건:


양수인의 책임 없는 사유로 위 임대차계약이 정해진 날짜까지 체결되지 않는 경우, 지급한 계약금과 선지급금의 반환 여부·기한·방법은 다음과 같이 정한다.


반환 대상 금액:
반환 기한:
반환 방법:


양도 대상 시설과 집기는 별첨 ‘시설·집기 인수대장’에 기재된 물품으로 한정한다. 목록에 없는 물품은 양도 대상에 포함된 것으로 보지 않는다.

다음 물품은 인수 대상에서 제외한다.








양도인은 인수대장에 본인 소유로 표시한 시설과 집기를 처분할 권한이 있음을 확인한다. 렌탈, 리스, 임대인 소유 또는 거래처 제공 물품은 별도로 표시한다.

양도인은 시설과 집기의 알려진 고장, 파손, 작동 이상과 수리 이력을 인수대장에 기재한다. 양수인은 인도 전에 기재된 방식으로 작동 상태를 확인한다.

잔금 지급과 매장 인도는 같은 날 진행한다. 인도 시 열쇠, 리모컨, 장비 부속품과 합의된 서류를 함께 전달한다.

전화번호, 온라인 매장 정보, 예약 계정, 상호와 메뉴 자료는 관련 법령, 플랫폼 정책과 계약에서 이전이 허용되는 범위에서만 인계한다.

직원의 임금·퇴직금, 세금, 공과금, 거래처 미지급금과 그 밖의 기존 채무는 별도 서면 합의가 없는 한 양수 대상에 포함하지 않는다. 구체적인 책임 범위는 전문가의 검토를 거쳐 확정한다.

영업신고, 사업자등록, 위생교육과 그 밖의 행정절차는 집기 인수와 별개의 절차로 확인한다. 필요한 신고 또는 지위승계 가능 여부는 관할 기관에서 확인한다.

인도일까지 철거하거나 교체해서는 안 되는 시설은 다음과 같다.








인도일에 다음 계량기와 공과금 정산 기준을 확인한다.


전기 계량기:
수도 계량기:
가스 계량기:
관리비 정산일:

이런 상태라면 계약을 잠시 멈추는 편이 낫습니다

다음 항목이 겹친다면 권리금 금액보다 계약 구조부터 다시 확인해야 합니다.

• 임대인을 아직 만나지 못했다
• 새 보증금과 월세가 확정되지 않았다
• 기존 운영자가 임대차계약서를 보여주지 않는다
• 시설 목록 없이 ‘일체 포함’이라고만 한다
• 냉장고와 포스의 소유자를 확인하지 못했다
• 장비 작동 시험을 거부한다
• 매출 자료는 화면 캡처 몇 장만 제시한다
• 임대차계약 전에 권리금 전액 지급을 요구한다
• 영업신고나 업종 변경은 “무조건 된다”고 말로만 설명한다
• 계약이 무산됐을 때 계약금 처리 규정이 없다

반대로 임대차 조건이 서면으로 확인되고, 인수대장과 사진이 준비됐으며, 렌탈 물품과 고장 상태가 구분돼 있다면 협상을 이어갈 근거가 생깁니다.

인수 당일에는 다시 한 번 세어봐야 합니다

계약할 때 있던 물건이 인도일에도 그대로 있는지 확인해야 합니다.

인수 당일에는 다음 순서로 움직이면 됩니다.

1. 인수대장과 실제 시설을 하나씩 대조합니다.
2. 냉장·냉동고, 환기, 가스기기, 배수와 냉난방을 다시 작동시킵니다.
3. 장비 제조번호와 사진이 일치하는지 확인합니다.
4. 전기·수도·가스 계량기를 촬영합니다.
5. 열쇠, 리모컨과 장비 부속품을 받습니다.
6. 합의된 계정과 자료를 안전한 방식으로 인계받습니다.
7. 발견된 차이와 미완료 항목을 인도확인서에 적습니다.
8. 확인이 끝난 뒤 계약에 정한 방식으로 잔금을 지급합니다.

비밀번호나 개인정보가 담긴 자료를 공개된 계약서에 그대로 적을 필요는 없습니다. 계정 인계 여부만 서면으로 남기고 실제 비밀번호는 별도의 안전한 방법으로 전달받는 편이 좋습니다.

영업신고까지 함께 넘겨받는다고 생각하면 안 됩니다

시설을 인수했다고 새 운영자의 영업 관련 행정절차까지 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.

기존 영업자의 지위를 승계하는 형태가 가능한지, 새로 영업신고를 해야 하는지, 어떤 서류가 필요한지는 업종과 거래 구조에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 계약 전에 관할 시·군·구 위생부서에 다음 내용을 말하고 확인하는 것이 좋습니다.

음식점 인수 관련 관할 위생부서 문의 문구
기존에 음식점이 운영되던 매장을 권리금 계약으로 인수하려고 합니다.
주소:
현재 영업 형태:
제가 운영할 예정인 업종:
기존 시설을 그대로 사용하는지 여부:
기존 영업자와 영업 전체를 양수하는지 여부:
이 경우 기존 영업자 지위승계가 가능한지, 새 영업신고가 필요한지, 계약 전에 확인할 시설 기준과 준비 서류가 무엇인지 안내 부탁드립니다.

마지막 판단은 권리금 총액보다 ‘확인되지 않은 항목’으로 하세요

권리금이 싸 보이더라도 냉장고가 렌탈이고, 후드 수리가 필요하며, 임대차 조건이 달라지면 실제 인수 비용은 금방 커집니다.

반대로 금액이 조금 높더라도 임대차 조건, 시설 소유권, 장비 상태와 인도 절차가 서면으로 분명하다면 비교할 수 있는 계약이 됩니다.

정리하면 음식점 권리금 계약에서 먼저 물어야 할 질문은 “얼마까지 깎을 수 있나요?”가 아닙니다.

“이 돈을 지급하면 정확히 무엇을, 어떤 상태로, 언제 넘겨받는가?”

이 질문에 계약서와 인수대장으로 답할 수 있어야 잔금을 지급할 단계입니다.

공식 자료

이 글은 2026년 10월 11일 기준으로 아래 자료를 확인해 작성했습니다.

• 국가법령정보센터: 상가건물 임대차보호법
• 국토교통부: 상가건물 임대차 권리금거래계약서 안내
• 찾기 쉬운 생활법령정보: 음식점 영업신고 안내

지역과 계약 내용에 따라 필요한 절차가 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 임대인, 관할 행정기관과 관련 전문가에게 현재 조건을 다시 확인하세요.